El Ejecutivo aprueba la Ley por el Derecho a la Vivienda

por | Feb 4, 2022

En la última reunión del Consejo de Ministros se ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, una Ley que contempla la famosa y polémica limitación al precio del alquiler en zonas tensionadas, incentivos fiscales para los propietarios que ofrezcan a sus inquilinos reducciones en el precio del alquiler y penalizaciones en el IBI de hasta el 150% para los propietarios con viviendas vacías, entre otras medidas.

Esta nueva Ley por el Derecho a la Vivienda ha sido presentada por la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez y la portavoz del Gobierno y ministra de Política Territorial, Isabel Rodríguez que han destacado la importancia de esta Ley para la consolidación del “quinto pilar del Estado del Bienestar”. Asimismo, Belarra ha apuntado que esta Ley es imprescindible porque el mercado de la vivienda se ha mostrado ineficaz para atender a las demandas y necesidades de las personas y los hogares con más dificultades de acceso como los jóvenes.

Desde Grupo Gefiscal ETL Global analizamos las medidas más importantes contenidas en esta nueva Ley por el Derecho a la Vivienda muy a tener en cuenta tanto por los propietarios como por los inquilinos.

Limitación en el precio del alquiler en zonas tensionadas

La medida más importante contenida en la nueva Ley de Vivienda es la limitación del precio del alquiler en las zonas tensionadas, habiendo sido el principal escollo en las negociaciones para la aprobación de esta Ley.

Esta limitación en el precio del alquiler sólo afecta a los grandes propietarios (aquellos que tengan más de 10 viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados y sean personas jurídicas). En este sentido los grandes propietarios que sean personas físicas no estarán afectados por esta limitación.

Asimismo, esa limitación sólo afecta a las zonas que se han calificadas como tensionadas y que pueden afectar a un área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler estarán limitados por el contrato anterior o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, existiendo un período de 18 meses desde la aprobación de la Ley para la aplicación de esta última limitación.

Llegados a este punto, ¿qué se considerará zona tensionada? Esta calificación corresponderá a las Comunidades Autónomas que tengan competencias en vivienda. Para determinar si una zona está tensionada o no se tendrá en cuenta el Índice de referencia para los contratos de alquiler y esta calificación tendrá una duración de tres años, que podría prolongarse o no en función de la evolución del mercado.

Por último, los pequeños propietarios de viviendas de alquiler en zonas tensionadas tendrán que soportar la congelación de precios e impulso de incentivos fiscales para bajar el precio del alquiler que van del 60% al 90% de los rendimientos obtenidos por el alquiler, a la par que reducirían la deducción general actual (del 60%) al 50%.

Recargo en el IBI sobre las viviendas vacías

En la nueva Ley de Vivienda se incluye también un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas vacías cuando los propietarios sean personas físicas o jurídicas con más de cuatro inmuebles en propiedad. Serán los ayuntamientos los que decidirán si aplican o no este recargo con ese tope del 150%.

En este sentido, los Ayuntamientos podrán aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario, y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal del inmueble, como el traslado temporal por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por razones de dependencia o salud, o inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada. También entrarían en estas excepciones los inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, la vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o los inmuebles que estén en venta o en alquiler durante un año o seis meses, respectivamente.

Bonificaciones para propietarios que reduzcan el precio del alquiler

Otra de las medidas que forman parte de la nueva Ley de Vivienda es la de implantar bonificaciones en IRPF para los pequeños propietarios que reduzcan voluntariamente el precio del alquiler. Así, se establecen las siguientes bonificaciones:

  • Una bonificación del 90% para los propietarios que abaraten un 10% las rentas del alquiler respecto a un contrato anterior en una zona tensionada.
  • Una bonificación del 70% si incorporan al mercado inmuebles que antes no estuviesen considerados como viviendas habituales.
  • Una bonificación del 60% en el caso de que las rentas no sobrepasasen unos topes máximos fijados por una norma jurídica en base al Índice de precios de alquiler o si se han realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta. Sumarían un 10% más, hasta el 70%, si los inquilinos fuesen jóvenes de hasta 35 años.
  • Rebaja de la bonificación que existe a las entidades arrendadoras de viviendas, un incentivo que es del 85% en la cuota del Impuesto sobre Sociedades. Este régimen afecta a empresas que tienen arrendadas más de ocho viviendas que permanecen alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria.

Para que los propietarios puedan beneficiarse de estas deducciones en IRPF, la Comunidad Autónoma correspondiente deberá aplicar medidas de contención en la limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas.

Bono Alquiler Joven de 250 euros mensuales

El Bono Alquiler Joven de 250 euros mensuales ya fue aprobado hace unas semanas por el Consejo de Ministros y está en vigor desde el 1 de enero de 2022. A esta ayuda pueden acceder los jóvenes de hasta 35 años de edad que tengan ingresos superiores a tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM), es decir, 24.318 euros anuales o 32.425 euros cuando el inquilino tenga que moverse de Comunidad Autónoma o provincia y por ello de vivienda por motivos de trabajo.

El 30% de las promociones inmobiliarias se deberá reservar a VPO

Otra de las medidas más destacadas es la obligatoriedad de que las nuevas promociones inmobiliarias reservar el 30% de las viviendas para el régimen de Viviendas de Protección Oficial (VPO). De ese 30%, la mitad estará destinado al alquiler social.

También se impedirá la venta del parque público de vivienda social a fondos de inversión al quedar sujeto a una permanente protección y no poder ser enajenado; introduce la calificación indefinida de la vivienda protegida, e introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, que es aquella de titularidad privada a la que se otorgan determinados beneficios fiscales o de otra índole, con la condición de que sea destinada a alquiler a precio reducido.

Regulación de los desahucios

En el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se contempla también una mejora el procedimiento de desahucios en situaciones de vulnerabilidad al agilizar la comunicación entre los jueces y los servicios sociales, que tendrán que dar una respuesta habitacional a las familias y se elimina la necesidad de que los servicios sociales municipales requieran el consentimiento del interesado para comprobar que existe una situación de vulnerabilidad. Así, ante una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella la notificación del desahucio se hará a quien se encuentre habitando la vivienda y se podrá hacer a los «ignorados ocupantes de la vivienda».

Recordemos que actualmente sigue en vigor la última prórroga de la prohibición de los desahucios para personas vulnerables afectadas por la crisis del Covid19.

¿La Ley por el Derecho a la Vivienda entra en conflicto con el dictamen del CGPJ?

La aprobación del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se ha retrasado por el dictamen del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) que ha generado cierta polémica al apuntar que esta Ley invadía competencias de las Comunidades Autónomas con la amenaza de que la Ley pudiera acabar en el Tribunal Constitucional.

Sobre esta polémica, Raquel Sánchez ha apuntado que el Ejecutivo respeta el informe preceptivo y no vinculante del CGPJ pero que el ámbito del informe debe circunscribirse a los tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se ven modificados a través de la nueva Ley de Vivienda. El Ejecutivo mantiene que delimitar el campo de actuación del Estado en la materia en aras a conformar parques públicos de vivienda y fijar patrones para proporcionar casas dignas y asequibles a los colectivos económicos más vulnerables no invade ninguna competencia autonómica.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda?

El Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda será remitido ahora a las Cortes Generales que deberán someter esta Ley a aprobación. Si prospera tendrá lugar su entrada en vigor, previsiblemente ya para finales de este trimestre.

 

Ruth Muñoz Cruz

Directora Comunicación Corporativa y Marketing Online
ruth.munoz@gefiscal.es