E l próximo 1 de enero de 2015 los contratos de arrendamiento de renta antigua desaparecerán en cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 1 de enero de 1995 y que puso como fecha límite para los contratos de renta antigua suscrita por una persona jurídica el 1 de enero de 2015.
Ante el revuelo que ha suscitado la proximidad de esta fecha límite de vigencia de los citados contratos y las informaciones publicadas en prensa les exponemos a continuación el alcance de la extinción de los contratos de arrendamiento de renta antigua según lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
En la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regulaba qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:
De este modo la Disposición transitoria tercera se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 (Decreto Boyer) y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes. Esta disposición transitoria dice que a estos contratos se les va a seguir aplicando la normativa contenida en la LAU del 64. Pero añade la disposición que, además de someterse a la LAU del 64 quedarán estos contratos de renta antigua sometidos obligatoriamente a nuevas normas que no aparecen en la LAU del 64, y que se recogen en la disposición transitoria tercera, y se refieren a distintas materias pero, sobre todo y en lo que aquí nos ocupa, a la extinción o finalización de alquiler de local de renta antigua.
Esta Disposición Transitoria Tercera hace una distinción, para señalar el plazo de extinción del contrato, según el arrendatario sea persona física o persona jurídica, con sus diferentes particularidades.
Si es persona física, la extinción o subrogación está condicionada a los siguientes supuestos:
A) Inquilino que fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014: En este caso el contrato finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación. Sin embargo, si el cónyuge quiere subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, entonces el contrato seguirá siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones.
B) Inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014: En este caso, el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas que la ley autoriza quieran subrogarse en el contrato.
Estas personas que son autorizadas por la ley para subrogarse son:
1. Una única subrogación: sólo podrá haber una subrogación en los siguientes casos:
– Cuando el cónyuge se subrogue y éste fallezca o se jubile después del 31 de diciembre de 2014. En este caso el contrato termina cuando se produzca el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado.
– Cuando a la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino no haya cónyuge o, habiéndolo, no quiera subrogarse. Entonces tendrá derecho a subrogarse un descendiente del inquilino. En caso de que un descendiente se subrogue en el contrato, entonces el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (se extinguirá antes si el descendiente se jubila o fallece antes de esa fecha).
Esta única subrogación (ya sea del cónyuge o del descendiente a falta de cónyuge) no podrá realizarse si ya se hubieran producido en el contrato con anterioridad dos transmisiones (subrogaciones) con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.
2. Doble subrogación en casos muy excepcionales: Podrá haber dos subrogaciones solo en el caso en que, falleciendo el inquilino antes del 31 de diciembre de 2014, se subrogue el cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. En ese caso podrá subrogarse en el contrato un descendiente del inquilino (no necesariamente del cónyuge subrogado) y el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (o antes si este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha). Esta doble subrogación no podrá realizarse cuando se hubiera producido anteriormente en el contrato una transmisión con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.
Si es persona jurídica, la extinción o subrogación está condicionada a los siguientes supuestos:
En este caso hay que atender al concepto de “actividad comercial” (lo serán las actividades comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE). Así:
A) Arrendatario persona jurídica con actividad comercial en el local: Todos estos contratos de renta antigua vencen el 31 de diciembre de 2014, excepto aquellos cuya actividad se ejerza en locales de más de 2500 metros cuadrados. En estos casos la extinción se produjo el 31-12-1999.
B) Arrendatario persona jurídica con actividad no comercial en el local: Estos contratos o ya han finalizado o finalizan como máximo el 31 de diciembre de 2014.
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