E l pasado 1 de abril de 2020 se ha publicado el Real Decreto – Ley 11/2020, de 31 de marzo, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Este Real Decreto-Ley tiene el propósito de proteger el empleo, ayudar a las personas más vulnerables y mantener el tejido productivo en España. Y, para ello, se establecen determinadas medidas para el alquiler durante el Coronavirus, de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y aquellos colectivos más vulnerables.

Asimismo, el Real Decreto – Ley ha otorgado, de importancia subyacente, el caso de los alquileres en España durante el Coronavirus (del mismo modo que hizo con la moratoria en el pago de las hipotecas respecto de la vivienda habitual), con tal de facilitar y posibilitar la adopción de medidas que faciliten los acuerdos entre las partes para que sea posible el pago de las rentas.

Por un lado, se han establecido medidas de apoyo a aquellos colectivos más vulnerables que ven peligrar su capacidad para hacer frente al alquiler, y, por otro lado, ha tratado de garantizar cierto equilibrio para que la situación de los arrendatarios no pase factura a los arrendadores, especialmente a aquellos pequeños propietarios, que son la gran mayoría en España.

Moratoria o reducción del pago de la renta del alquiler

Se podrán acoger a dicha medida aquellos arrendatarios que cumplan los siguientes requisitos:

• Se encuentren en situación de “vulnerabilidad económica” (en los términos concretos que establece el Real Decreto-ley), respecto de la que es su vivienda habitual.
• Que el propietario de la misma sea una empresa pública o un “gran tenedor” (esto es, aquel que es titular de más de 10 bienes inmuebles, sin contar plazas de garaje y trasteros, o una superficie construida mayor de 1.500 m²).

En el caso de que el propietario no sea un “gran tenedor”, la moratoria o reducción en el pago de la renta solo se podrá concretar mediante acuerdo voluntario entre las partes.

Se ha dispuesto, para el caso de que el arrendador no acepte ninguna de las propuestas de moratoria o reducción del pago de la renta, que el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

En caso de que se haya llegado a un acuerdo con el arrendador, éste deberá elegir una de las siguientes opciones:

• Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que perdure el Estado de Alarma: Dicho plazo es prorrogable hasta 4 meses después de la finalización del Estado de Alarma.
• Moratoria: La moratoria consiste en un aplazamiento del pago de la renta sin intereses. El plazo de duración de la moratoria coincidirá con el tiempo que perdure el Estado de Alarma, y hasta 4 meses después del decreto de finalización del mismo. El pago de dichas rentas se podrá fraccionar en los 3 años siguientes.

Vulnerabilidad económica a efectos del Real Decreto – Ley 11/2020

Para que sean de aplicación las medidas descritas, el arrendatario deberá encontrarse en situación de “vulnerabilidad económica” a los efectos que determina el Real Decreto-Ley 11/2020. Para que sea considerado en situación de “vulnerabilidad económica” deberán cumplirse una serie de parámetros:

• Situación de desempleo, ERTE o reducción de su jornada laboral por motivo de cuidado. Para el caso de que se trate de un empresario, deberá acreditar una pérdida sustancial de sus ingresos.
• Que la renta de la Unidad Familiar no supere:

1. Con carácter general, el límite de 3 veces el IPREM, que se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si se trata de unidad familiar monoparental)
2. Dicho límite subirá 4/5 veces el IPREM en el caso de que alguno de los miembros de la Unidad Familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

• Que la renta del alquiler más los suministros y gastos básicos sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la Unidad Familiar en su conjunto.
• Que ningún miembro de la Unidad Familiar sea propietario o usufructuario de otra propiedad en España, salvo que exista indisponibilidad del mismo.

Plazos para optar a la moratoria o reducción en el pago del alquiler

El plazo para solicitar la aplicación de dichas medidas por parte del arrendatario será de un mes desde la publicación del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, esto es, hasta el 2 de mayo de 2020. Para ello, se deberá acompañar la documentación que acredite su situación.

El arrendador deberá contestar en un plazo máximo de 7 días hábiles a dicha propuesta, prestando su conformidad o proponiendo una alternativa.

Prórroga Extraordinaria de los contratos de arrendamiento

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, tanto si se cumple el término del contrato, como cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario tiene derecho a solicitar (y el arrendador tendrá obligación de conceder salvo acuerdo de otro tipo establecido entre las partes), una prórroga extraordinaria por un máximo de 6 meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

Esta prórroga se podrá solicitar desde el 1 de abril de 2020 hasta un plazo máximo de dos meses de la declaración del fin del Estado de Alarma.

Suspensión de desahucios y lanzamientos de contratos de alquiler

Durante el Estada de Alarma se suspenden todos los procedimientos de desahucio y lanzamientos procedentes de contratos de alquiler.

Una vez finalice el Estado de Alarma, si el arrendatario acredita ante el órgano judicial que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica sobrevenida por la crisis del COVID-19, se iniciará una suspensión extraordinaria hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren pertinentes, por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto – Ley 11/2020.

Programa de ayudas para financiar el pago de las rentas del alquiler que se adeudan

Para el caso en que no se llegue a un acuerdo entre el arrendatario vulnerable y el arrendador particular, el inquilino podrá acceder al Programa de ayudas transitorias de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado:

• Pueden cubrir hasta un máximo de 6 meses de cuotas del alquiler
• Plazo de devolución de 6 años, que se podrá prorrogar hasta un máximo de 4 años más, sin que ello suponga gastos e interés
• Tendrán acceso al mismo aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de “vulnerabilidad económica” sobrevenida en los términos expuestos por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo.

Aquellos inquilinos de grandes tenedores también tendrán acceso a este Programa de Ayudas.

Si el hogar no se ha recuperado de su situación de vulnerabilidad y no puede hacer frente a la devolución del préstamo, podrán acceder a una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

La cuantía máxima a la que se puede acceder es de 5.400 euros, que supone seis mensualidades de 900 euros cada una. Se podrá solicitar hasta el 30 de septiembre y puede pedirse respecto a las mensualidades de abril a septiembre y devolverse en los próximos seis años, sin intereses, aunque podría ampliarse a 10 años en algunos casos.

Actualización a 2 de Junio de 2020: El Programa de ayudas ya está disponible en 11 entidades bancarias: Bankia, Banco Santander, Banco Sabadell, Cajamar, Liberbank, Unicaja, Abanca, Bankoa, Laboral Kutxa, Caja Pollença y Caja Ontenient ya han firmado un acuerdo de colaboración con el Instituto del Crédito Oficial (ICO).

Moratoria en el pago del alquiler de locales comerciales para trabajadores autónomos y empresas

El Gobierno, a través del Real Decreto – Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, establece una moratoria en el pago del alquiler de locales comerciales donde empresas y trabajadores autónomos desarrollen su actividad. El Gobierno establece una distinción entre grandes tenedores y arrendadores particulares:

• Si es un gran tenedor: El arrendatario podrá solicitar un aplazamiento del pago de la renta sin intereses, durante el tiempo que dure el Estado de Alarma pudiendo prorrogarse hasta 4 meses después de éste. El inquilino tendrá dos años para devolver esos pagos aplazados.
• Si no es un gran tenedor: El arrendatario podrá solicitar el aplazamiento en el pago de la renta, pudiendo el arrendador hacer uso de la fianza que deberá devolver el inquilino en el plazo de un año. El acuerdo es voluntario.

Si desea que, tanto como arrendador o como arrendatario, le ayudemos en la negociación para una posible moratoria o reducción de la renta del alquiler, puede contactar con nuestro Departamento Jurídico en el teléfono 917 140 489. 

Desde Arrabe Asesores le recomendamos que antes de tomar cualquier decisión en el seno de su empresa o negocio, contacte primero con nuestro Despacho, donde nuestro equipo de asesores y expertos en materia laboral, fiscal – contable y empresarial le asesorarán a la hora de la toma de decisiones. Puede contactar con nuestro Despacho en el teléfono 917 140 489 o a través del correo electrónico info@arrabeasesores.es