L a Ley contra el fraude fiscal, aprobada recientemente por el Congreso de los Diputados, incluye importantes modificaciones fiscales como la congelación del impuesto de matriculación, la limitación a 1.000 euros de los pagos en efectivo entre empresarios y particulares o un nuevo criterio para la valoración de inmuebles en los impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas. Se trata de un nuevo valor de referencia de los bienes inmuebles que sustituirá al valor real que el sistema que se utiliza actualmente para determinar la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y también en el Impuesto sobre Patrimonio.

Meses después de la aprobación de la nueva Ley de medidas de prevención contra el fraude fiscal, el Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado los detalles de este nuevo Valor de Referencia de los bienes inmuebles en los impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas. Del mismo modo, la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT)  ha publicado en la Sede Electrónico de la Dirección General de Catastro los mapas de valores correspondientes a los informes del mercado inmobiliario urbano y rústico de 2021 que servirán de base para fijar la base imponible para los Impuestos sobre Sucesiones; Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Patrimonio.

En qué consiste el nuevo Valor de Referencia

En concreto, estamos hablando de un cambio del Valor Real en el Impuesto sobre Patrimonio, Sucesiones, Donaciones y Actos Jurídicos Documentados (impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas), por un Valor de Referencia de Mercado, establecido por el la Dirección General de Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble. El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral y no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación del0,9%. En este sentido, no será necesaria la visita pericial en el caso de que el beneficiado considere que el valor está sobredimensionado.

El Valor de Referencia de Mercado que quiere instaurar el Ejecutivo para la valoración de los inmuebles en estos impuestos será distinto al valor catastral y no afectará por tanto al valor catastral vigente ni a los impuestos que se rigen por este concepto, como el IRPF, el IBI o la plusvalía municipal.

Cómo funcionará el nuevo Valor de Referencia

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se empleará un factor de minoración del 0,9% en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

Cómo se determina el Valor de Referencia

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.

La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro.

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con el Valor de Referencia, se podrá impugnar ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen. Además, en cualquier momento, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble en el Catastro, se podrán instar, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales de incorporación o revisión previstos en la norma (subsanación de discrepancias, rectificación de errores…).

Esta modificación tiene como objetivo acabar con la elevada litigiosidad que afecta a los valores de referencia inmobiliarios utilizados en estos impuestos, que tradicionalmente gravaban el “valor real” de los pisos. Un concepto que fue desestimado por el Tribunal Supremo, que pedía regirse por valores de mercado, y que ha llevado a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) a optar por imponer el uso de un nuevo valor individualizado a partir de todos los datos de que disponga el Catastro.

La incorporación del Valor de Referencia de Mercado que viene a sustituir al Valor Real que se utiliza actualmente introduce un cambio de bases imponibles que puede derivar en incrementos en el Impuestos sobre Patrimonio; Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; Sucesiones y Donaciones. No obstante, desde la AEAT defienden que el uso del anterior valor era más gravoso para el contribuyente.