Ya está en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, una Ley que contempla una limitación al precio del alquiler en zonas tensionadas, incentivos fiscales para los propietarios que ofrezcan a sus inquilinos reducciones en el precio del alquiler y penalizaciones en el IBI de hasta el 150% para los propietarios con viviendas vacías, entre otras medidas.

Desde GEFISCAL ETL GLOBAL analizamos las medidas más importantes contenidas en esta nueva Ley por el Derecho a la Vivienda muy a tener en cuenta tanto por los propietarios como por los inquilinos.

Limitación en el precio del alquiler en zonas tensionadas

La medida más importante contenida en la nueva Ley de Vivienda es la limitación del precio del alquiler en las zonas tensionadas, habiendo sido el principal escollo en las negociaciones para la aprobación de esta Ley. La medida ya ha sido aprobada y se llevará a cabo a través de la creación de un índice de referencia sobre el que se llevará a cabo la actualización de los precios del alquiler cada año en las zonas que se califiquen como tensionadas.

Para ello,el Ejecutivo creará un índice de referencia definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que actualizará los precios del alquiler antes del 31 de diciembre de 2024, entrando en vigor el 1 de enero de 2025. Este indicador sustituirá al IPC que era el índice por el que se actualizaban los precios de manera anual. En todo caso, las acttualizaciones tendrán el tope del 2% en 2023 y del 3% en 2024 si la zona es declarada como tensionada, calificación que corresponderá a las Comunidades Autonómas pero que deberán informar y justificar a la Secretaría General de Agenda Urbana y vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Esta limitación en el precio del alquiler sólo afecta a los grandes propietarios (aquellos que tengan más de 10 viviendas en propiedad aunque se podrá reducir a cinco). En este sentido los grandes propietarios que sean personas físicas no estarán afectados por esta limitación.

Asimismo, esa limitación sólo afecta a las zonas que se han calificadas como tensionadas y que pueden afectar a un área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler estarán limitados por el contrato anterior o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, existiendo un período de 18 meses desde la aprobación de la Ley para la aplicación de esta última limitación.

Igualmente, la Ley establece que el precio de los alquileres se actualizará con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cuando éste sea más bajo que el tope fijado por el Gobierno del 2%.

Zonas tensionadas: Qué requisitos se deben reunir

Las Comunidades Autónomas tendrán potestad para declarar una zona como tensionada estando sometida a la limitación de precios del alquiler. Para ello se deben dar las siguientes condiciones: la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar el 30% de la renta media de los hogares, o cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos un 3% por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. Con cumplir una de estas condiciones ya se considerará zona tensionada.

¿Quiénes son los grandes tenedores?

En la nueva Ley de Vivienda se incorpora el concepto de grandes tenedores. Será considerado como gran tenedor todo aquel particular con cinco viviendas en propiedad o más en zona tensionada o con diez o más en el resto de lugares o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Para los grandes tenedores existirán medidas más restrictivas que para el resto de propietarios, como topes del alquiler más severos o la obligación de prestar su colaboración a las administraciones para suministrarles «información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas de mercado residencial tensionado», con el fin de «evitar prácticas de retención y desocupación indebidas».

Recargo en el IBI sobre las viviendas vacías

En la nueva Ley de Vivienda se incluye también un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas vacías cuando los propietarios sean personas físicas o jurídicas con más de cuatro inmuebles en propiedad. Serán los ayuntamientos los que decidirán si aplican o no este recargo con ese tope del 150%.

En este sentido, los Ayuntamientos podrán aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario, y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal del inmueble, como el traslado temporal por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por razones de dependencia o salud, o inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada. También entrarían en estas excepciones los inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, la vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o los inmuebles que estén en venta o en alquiler durante un año o seis meses, respectivamente.

Bonificaciones para propietarios que reduzcan el precio del alquiler

Otra de las medidas que forman parte de la nueva Ley de Vivienda es la de implantar bonificaciones en IRPF para los pequeños propietarios que reduzcan voluntariamente el precio del alquiler en zonas tensionadas con una vigencia de tres años, pudiéndose prorrogar anualmente. Así, se establecen las siguientes bonificaciones:

• Una bonificación del 90% para los propietarios que abaraten un 5% las rentas del alquiler respecto a un contrato anterior en una zona tensionada.
• Una bonificación del 70% cuando alquilen por primera vez siempre que la vivienda esté en una zona tensionada y el inquilino tenga entre 18 y 35 años; cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación que establezca una limitación en la renta del alquiler.
• Una bonificación del 60% en el caso de que las rentas no sobrepasasen unos topes máximos fijados por una norma jurídica en base al Índice de precios de alquiler o si se han realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos dos años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta. Sumarían un 10% más, hasta el 70%, si los inquilinos fuesen jóvenes de hasta 35 años.
• Rebaja de la bonificación que existe a las entidades arrendadoras de viviendas, un incentivo que es del 85% en la cuota del Impuesto sobre Sociedades. Este régimen afecta a empresas que tienen arrendadas más de ocho viviendas que permanecen alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria.

Para que los propietarios puedan beneficiarse de estas deducciones en IRPF, la Comunidad Autónoma correspondiente deberá aplicar medidas de contención en la limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas.

Estos incentivos no entrarán en vigor hasta el próximo 1 de enero de 2024.

Bono Alquiler Joven de 250 euros mensuales

El Bono Alquiler Joven de 250 euros mensuales ya fue aprobado hace unas semanas por el Consejo de Ministros y está en vigor desde el 1 de enero de 2022. A esta ayuda pueden acceder los jóvenes de hasta 35 años de edad que tengan ingresos superiores a tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM), es decir, 24.318 euros anuales o 32.425 euros cuando el inquilino tenga que moverse de Comunidad Autónoma o provincia y por ello de vivienda por motivos de trabajo.

El 30% de las promociones inmobiliarias se deberá reservar a VPO

Otra de las medidas más destacadas es la obligatoriedad de que las nuevas promociones inmobiliarias reservar el 30% de las viviendas para el régimen de Viviendas de Protección Oficial (VPO). De ese 30%, la mitad estará destinado al alquiler social.

También se impedirá la venta del parque público de vivienda social a fondos de inversión al quedar sujeto a una permanente protección y no poder ser enajenado; introduce la calificación indefinida de la vivienda protegida, e introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, que es aquella de titularidad privada a la que se otorgan determinados beneficios fiscales o de otra índole, con la condición de que sea destinada a alquiler a precio reducido.

Por último, se prohibirá la descalificación de VPO pero esto sólo afectará a las viviendas adquiridas una vez entre en vigor la nueva Ley de Vivienda, no a las que se adquirieron con anterioridad.

Regulación de los desahucios en la Ley de Vivienda

En la Ley por el Derecho a la Vivienda se contempla también una mejora el procedimiento de desahucios en situaciones de vulnerabilidad al agilizar la comunicación entre los jueces y los servicios sociales, que tendrán que dar una respuesta habitacional a las familias y se elimina la necesidad de que los servicios sociales municipales requieran el consentimiento del interesado para comprobar que existe una situación de vulnerabilidad. Así, ante una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella la notificación del desahucio se hará a quien se encuentre habitando la vivienda y se podrá hacer a los «ignorados ocupantes de la vivienda».

Además, se prohibirán los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.

Por otro lado, las Comunidades Autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

Asimismo, se reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.

Sareb destinará 50.000 viviendas para uso social

El último Consejo de Ministros ha presentado el plan de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) que destinará hasta 50.000 viviendas para alquiler social y asequible. Lo hará a través de tres ejes: la movilización de las 21.000 viviendas para uso social, la gestión proactiva de las 14.000 viviendas ya habitadas y la cesión de suelos urbanizables.

En cuanto a la movilización de las 21.000 viviendas para uso social, se movilizarán a través de acuerdos de venta con las Comunidades Autónomas para alquiler social asequible. De hecho, ya están en negociaciones con la Comunidad Valenciana, la Xunta de Galicia, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid, los municipios del área metropolitana de Barcelona, la Generalitat de Cataluña, la Junta de Castilla y León y el Ayuntamiento de Torrelavega (Cantabria). Del total, 9.000 ya están construidas y 12.000 están en proceso de finalización o de concesión de la cédula. Por otro lado, se contemplan convenios de cesión temporal de viviendas para uso social, tanto a Administraciones Públicas como a entidades sin ánimo de lucro, prestando atención especial a las zonas en riesgo de despoblación y a los colectivos vulnerables.

Estas viviendas están ubicadas en Valencia (4.950), Cataluña (3.539), Castilla y León (2.288), Murcia (2.093) y Andalucía (2.040). El resto se encuentran en Castilla – La Mancha (1.534), Galicia (1.285), Cantabria (611), Aragón (580), Madrid (455), La Rioja (388), Extremadura (305) y Canarias (303). Las regiones donde la Sareb tiene menos presencia son Asturias (171), Baleares (120), País Vasco (81) y Navarra (25).

En lo que a la gestión proactiva de viviendas se refiere, se identificará a las familias vulnerables y se les ofrecerá el apoyo necesario con una gestión siempre prudente y responsable de la cartera de activos. Se les ofrecerán alquileres que tengan en cuenta su nivel de renta, se les ayudará a regularizar su situación, en la búsqueda de empleo y en el acceso a los servicios sociales o la solicitud del Ingreso Mínimo Vital.

Por último, se pondrá en marcha un proyecto de cesión de suelo urbanizable mediante un esquema de colaboración público – privada. De momento, ya se cuenta con suelo suficiente para construir 15.000 viviendas adicionales destinadas al alquiler asequible. Además, la Sareb ofrecerá a las administraciones públicas la venta de suelos destinados a otros objetivos sociales como la construcción de hospitales, escuelas u otros espacios públicos.

Nuevas medidas de protección para los inquilinos

Los propietarios no podrán exigir a los inquilinos los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

También se prohibe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente. No obstante, el borrador de la Ley sí contempla que el arrendatario pueda hacer frente al pago de servicios, tributos, cargas y responsabilidades cp,p eñ IBI o gastos de comunidad que tradicionalmente abonan los arrendadores siempre y cuando se pacte por ambas partes.