D esde el Estado de Alarma, muchas empresas y trabajadores autónomos no pueden destinar sus locales comerciales a los fines para los que fueron arrendados, habiendo tenido que cerrar los mismos, en un caso, por imperativo legal al prohibirse dicha actividad y, en otros, aun no prohibida la actividad, por no resultar posible darle la utilidad prevista en el contrato.
El Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo se promulgó en el intento de modular o modificar las obligaciones contractuales entre arrendador y arrendatario pero, no es menos cierto que, las soluciones que ofrece, son favorables al arrendador en perjuicio de los arrendatarios e incluso con medidas menos beneficiosas de la que han venido interpretando nuestros tribunales cuando, ante situaciones como la actual, en la que han concurrido circunstancias sobrevenidas, que han provocado un claro desequilibrio en las obligaciones de las partes, como es el caso del pago de la renta por un local cuyo uso no es posible.
El Real Decreto Ley 15/2020 sólo reconoce a los arrendatarios moratorias aplazamientos en el pago de la renta, pero, además, sólo es obligatorio conceder dichos aplazamientos para los arrendadores calificados como grandes tenedores (más de 10 inmuebles alquilados o más de 1.500 m2 alquilados) y empresas públicas/administración. Por tanto, para el resto de los arrendadores no hay obligación de aceptar ningún aplazamiento, estando sujetos a su “voluntad”.
Ante esta situación, y dado que el Real Decreto Ley 15/2020 en el punto II de su Preámbulo, sí contempla una regulación específica en la línea con la “cláusula rebus sic stantibus”, esto es, aquella que sí permite modificar las obligaciones suscritas en términos no solo de aplazamiento sino incluso de carencia y/o quitas en el pago de la renta, es por ello por lo que les remitimos, con cierta urgencia, este consejo profesional, tras la interpretación del citado Real Decreto Ley 15/2020:
1º Debe realizarse un requerimiento al arrendador con una propuesta, que se adapte a sus necesidades y que, sin duda alguna, puede contemplar tanto quitas (minoración del importe de las rentas) como moratorias/ aplazamientos en el pago de las mismas.
2º. Dicho requerimiento, en aplicación del artículo 1 del citado texto legal, debe llevarse a cabo en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 15/2020, esto, es, antes del 22 DE mayo de 2020.
3º Debe concederse un plazo al arrendador para que conteste a nuestra propuesta.
4º Si no es posible alcanzar un acuerdo con el arrendador y hemos actuado como se indica en los puntos anteriores (en el tiempo y forma indicados), podemos solicitar el auxilio judicial para que se aplique la “cláusula rebus sic stantibus” y se equilibren las prestaciones:
a) Reconociendo una quita en el importe de la renta (siendo una petición razonable, al menos, una reducción del 50%), durante las cuatro mensualidades que contempla el Real Decreto Ley 15/2020, desde el Estado de alarma (De marzo a junio), sin que ello obste, según el caso/ circunstancias concretas la ampliación de dicho plazo.
b) Una moratoria/aplazamiento en el pago de la renta durante un periodo de dos años (artículo 1.2)
Es el momento de “autocomposición de intereses” y les ofrecemos nuestra ayuda para conseguir una solución negociada, adaptada a cada uno de sus empresas y, si el arrendador se acoge a que la norma es “voluntarista” y no de obligado cumplimiento, podrán defender sus intereses, al amparo de la indicada doctrina jurisprudencial, recabando el auxilio judicial, no sólo para hacer valer su propuesta de negociación, sino incluso para paralizar las acciones de desahucio que puedan ser instadas por los arrendadores, insistiendo en que para ello, deberán seguir las pautas que les indicamos en las presente comunicación (en los plazos y requisitos indicados) porque, de lo contrario, un “ defecto de forma” podría hacer decaer su derecho.
Si desea que desde Arrabe Asesores le asesoremos al respecto, puede contactar con nuestro Despacho en el teléfono 917 140 489 o a través de info@arrabeasesores.es.
