L a compra por parte de un particular de un solar o terreno urbanizable para la posterior construcción de un inmueble que pasará a ser su vivienda habitual o bien una segunda residencia tiene un tratamiento fiscal específico que ha sido analizado recientemente por una Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT).
Esta Consulta Vinculante V1687-21 de 2 de junio de 2021 establece que, según los artículos 90 y 91 de la Ley del IVA, la venta del terreno tributa al tipo general del 21% mientras que la venta de la vivienda, con los requisitos contenidos en el artículo 91.Uno.3.1º de la Ley del IVA, se realizará al 10%. Esto supone alterar la funcionalidad del sistema del Impuesto sobre el Valor Añadido debiendo, por tanto, considerarse una operación global, el tipo impositivo aplicable debe determinarse de modo uniforme, siendo de aplicación el tipo reducido del 10% tanto a la venta de la parcela de terreno como a la posterior ejecución de obras y entrega de la vivienda.
No obstante, para realizar esta interpretación es decisivo determinar la naturaleza de las distintas operaciones teniendo en cuenta todas las circunstancias. A tal respecto, es importante si las operaciones se hallan vinculadas entre sí de forma tal que, tomadas aisladamente, desde la perspectiva del consumidor medio, no revistan para el cliente la utilidad práctica necesaria.
En este sentido, un indicio de la necesaria vinculación entre ambas operaciones, es que la puesta a disposición del terreno tendrá lugar en el momento de la entrega de la vivienda ya terminada, conservando mientras tanto la sociedad constructora la capacidad de disposición de la finca en aras de cumplir con el objeto social de terminar la construcción de las viviendas. Asimismo, otra prueba de lo anterior vendría constituida por la calificación del terreno de uso residencial, así como la posible existencia de proyectos de edificación de viviendas ya visados por el correspondiente colegio de arquitectos».
En este caso concreto una entidad constructora lleva a cabo la adquisición de unos terrenos con el fin de edificar sobre ellos y formar un parque residencial o urbanización que, una vez finalizado, se pondrá a disposición del público general para su adquisición. La entidad constructora decide llevar a cabo la venta anticipada de los terrenos, con anterioridad al inicio del proceso de construcción de las viviendas. A pesar de que la entidad haya separado la operación de venta de los terrenos edificados en dos, por un lado, la operación de venta del terreno y, por el otro, la venta de la vivienda, su intención era la compra del terreno, edificación de los mismos y su posterior venta.
En el caso objeto de consulta, el consultante espera obtener de la constructora la vivienda sin que, en las condiciones señaladas, la entrega previa del terreno le reporte utilidad alguna de manera aislada.
