Con el nacimiento de los alquileres turísticos, la Agencia Tributaria ha establecido una serie de consideraciones que merecen su análisis.

En cuanto a la denominación, la AEAT define el alquiler para uso distinto de vivienda como «aquel cuyo destino primordial es una utilización distinta a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario«. Para que dicho arrendamiento se pueda considerar turístico, debe cumplir los siguientes requiitos:

  • Utilización de la totalidad de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
  • Comercialización o promoción a través de canales de oferta turística y con un fin lucrativo.

A diferencia de la industria hotelera, el tratamiento fiscal de los alquileres turísticos es distinto, porque no se considera que presten servicios dentro de dicha industria. Como ejemplo de este tipo de servicios, la Ley del IVA establece los servicios de limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

Las consultas de la Dirección General de Tributos V0081/16 y V0575/15 especifican aún más qué tipo de servicios son propios de la industria hotelera. Estos son, entre otros, el cambio de ropa de cama y baño, custodia de maletas, puesta a disposición de prensa y servicios de alimentación y restauración.

Por el contrario, existe una serie de servicios que no se consideran propios de la industria hotelera. Pueden ser prestados como accesorios al arrendamiento. Servicios como:

  • limpieza y cambio de ropa prestados a la entrada y salida del periodo contratado.
  • limpieza de zonas comunes del edificio, así como de zonas verdes, accesos, aceras y calles.
  • asistencia técnica y de mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Ahora bien, en el desarrollo de la actividad de los apartamentos turísticos hay que tener en cuenta una serie de consideraciones tributarias.

Clasificación dentro del Impuesto sobre Actividades Económicas
Siempre y cuando ceda a cambio de un precio a arrendatarios por un periodo determinado, prestando servicios de hospedaje, se clasifican dentro de la Agrupación 68 de la sección primera. Concretamente, la actividad de apartamentos turísticos extra hoteleros se clasifican dentro del grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del IAE (DGT V0215-18 y DGT V0731-17).

En aquellos casos en los que el propietario de una vivienda lo alquile a una mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extra hotelero y contrate la ocupación con turoperadores y/o el personal necesario asumiendo los riesgos de esta explotación, se clasificará en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08 y DGT 1160-02).

En aquellos supuestos en los que se alquile por un periodo de tiempo un inmueble o parte del mismo sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje, se clasificarán dentro del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la sección 1ª de las Tarifas.

Consideraciones relativas al Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas
Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario:

  • No se pueden prestar servicios accesorios propios de la actividad hotelera.
  • No resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.
  • Los periodos en los que no se encuentren alquilados generarán la correspondiente imputación de renta inmobiliaria.

Tendrán la consideración de Rendimientos de Actividades Económicas cuando:

  • Se ponga a disposición del arrendatario el inmueble y se presten servicios propios de la industria hotelera.
  • Se ponga a disposición del arrendatario sin prestar servicios propios de la industria hotelera, pero se disponga de una persona con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de la actividad.

Consideraciones relativas al Impuesto sobre el Valor Añadido
Conforme a lo establecido en la consulta de la DGT V0420-18 y otras, hay EXENCIÓN DE IVA (y sujeción al ITP) en aquellos alquileres turísticos en los que no se presten servicios propios de la industria hotelera.

En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, no existirá exención y, por tanto, deberá tributar al tipo reducido del 10% (DGT V0714-15)

En cuanto al concepto de ITP, la cuota tributaria de los alquileres se obtendrá multiplicando sobre la base liquidable la tarifa fijada por cada Comunidad Autónoma. En caso de que no se hubiese aprobado, se presentará la establecida en el artículo 12.1 del RDL 1/1993 de 24 de septiembre.

Mas información al respecto, en la propia página de la Agencia Tributaria.

Jorge Alarcón
Asesor Grupo Gefiscal

error: